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邵东县住宅前期公共性物业二级服务标准       

服务项目

服务等级

内 容

服  务  要  求

备注

综合管理服务

二级

管理处设置

小区内设置管理处；配置简单办公设备；配有电话。

管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

服务时间

周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

(6)建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

（9））服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准。

(10)综合管理的其他服务项目达到约定的服务标准。

(11)对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

服务项目

服务等级

内 容

服  务  要  求

备注

公共区域清洁卫生服务

二级

楼内公共区域

1.地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。

2.楼梯扶手、栏杆、窗户：每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

3.消防栓、指示牌等公共设施：每半月擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。

4.天花板、公共灯具：每半年除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

5.门、窗等玻璃：每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次，目视明亮无污迹。

6.天台、屋顶：屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次，保持清洁、无垃圾。

7.垃圾收集：居民自行投放至小区集中投放点。收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

8.电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。保持目视干净无污迹。

楼外公共区域

9.道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫一次，明沟无杂物、无积水。

10.公共灯具、宣传栏、小品等：每半月擦抹一次，表面无污迹。

11.垃圾厢（房）：每日清扫洗刷一次以上,保持垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。

12.消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次

公共区域秩序维护服务

二级

人员要求

（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器械和设备。

（3）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服。

门岗

（1）小区主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

巡逻岗

（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

车辆管理

（1）地面、墙面设置简易的交通标志或者指示牌。

（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。

（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。

服务项目

服务等级

内 容

要素

养 护 要 求（植物）

备注

公共区域绿化日常养护服务

二级

1、以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。

草坪

1.修剪：年普修三遍以上，切边整理一次以上，草面基本平整。

2.清杂草：年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%。

3.灌、排水：干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。

4.病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。

2、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。

树木

1.修剪：乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；蓠、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。

2.中耕除草、松土：每年中耕除草四次以上，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。

3.施肥：每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。

4.病虫害防治：有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

5.扶正加固：发生倒伏及时扶正、加固。

服务项目

服务等级

内 容

运行、保养、维修服务要求

   备注

公共部位

二级

房屋结构

每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

一类零星维修的范围包括：1、内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）；2、更换公共走道门窗五金件；3、疏通落水管、污水管等排水、排污管道；4、更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；6、设施、设备标识修补；7、扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。8、其他共用部位或设施的零星维修。

门窗

每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

管道、排水沟

每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

屋顶

围墙

每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、室外健身设施等

每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供水系统

一级

普通水泵

每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

排水系统

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.控制柜电气性能完好，运作正常。

4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

公共照明

二级

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

公共照明成本构成：（1）公共照明运行（电耗）。（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（3）设备的养护。

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

服务项目

服务等级

内 容

运行、保养、维修服务要求

备注

消防系统

一级

消防设施、设备

1.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常

消防系统成本构成：1、消防设施、器材保养。2、消防设施年安全检测。3灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。

2.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3.每半年检查一次消费水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。

4.按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

避雷系统

避雷设施

每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

成本含避雷系统保养和年安全检测费

弱电系统

二级

楼宇对讲系统（可视）

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

成本构成：  （1）系统运行。（2）日常维护保养。         （3)系统设备的维修。

住户报警

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警

２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

电梯系统

1.保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

费用包括：（1）电梯运行电耗。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修。（4）电梯年安全检测。

2.委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3.电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4.电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

水景系统

1.每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复保证其正常运行。

2.重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。         

保险费用及其他

由业主大会与物业公司协商确定。